єОселя у 2026 році: умови 3% і 7%, хто може отримати та як подати заявку

«єОселя» — державна програма доступного іпотечного кредитування, яка з 2023 року допомагає українцям купувати житло під пільгову ставку замість ринкових 15–20% річних. У липні 2026 року Кабінет Міністрів чергово розширив умови програми: до пільгової ставки 3% додали нові категорії захисників і захисниць, змінилися нормативи площі житла, а перший внесок для молоді залишається зниженим. Розповідаємо, хто у 2026 році може отримати іпотеку під 3% або 7%, яке житло підпадає під програму, які банки її обслуговують і як подати заявку через застосунок «Дія».

Що таке програма єОселя

«єОселя» — це не окремий кредитний продукт одного банку, а державний механізм компенсації процентної ставки за іпотечним кредитом. Позичальник укладає звичайний іпотечний договір з одним із банків-учасників, але держава через державну установу «Укрфінжитло» компенсує банку різницю між ринковою та пільговою ставкою — 3% або 7% річних замість ринкових значень. Програму реалізує Міністерство економіки спільно з Міністерством цифрової трансформації, а вся подача заявки відбувається онлайн через застосунок «Дія».

За станом на середину квітня 2026 року, за даними прес-служби Укрфінжитла, за час дії програми видано 25 005 пільгових іпотечних кредитів на загальну суму 43,58 млрд грн. Це означає, що механізм працює не як пілотний проєкт, а як повноцінний масовий інструмент купівлі житла — щотижня банки-учасники видають нові кредити в десятках областей України, включно з прифронтовими регіонами.

Головна відмінність єОселі від звичайної ринкової іпотеки — фіксована пільгова ставка на перші 10 років кредиту. Це дає позичальнику передбачуваний щомісячний платіж на довгий горизонт, тоді як на ринкових умовах ставка може змінюватися разом з обліковою ставкою Національного банку та ситуацією на грошовому ринку.

Ставки 3% і 7% у 2026 році: кому вони належать

Влітку 2026 року уряд оновив перелік категорій, які мають право на найнижчу ставку. За повідомленням Мінфіну від 17 липня 2026 року, ставку 3% річних на перші 10 років кредиту отримують:

• контрактні та мобілізовані військовослужбовці Збройних сил України, Національної гвардії, Державної прикордонної служби та Служби безпеки України;
• ветерани війни та учасники бойових дій;
• особи з інвалідністю, що настала внаслідок війни;
• сім'ї загиблих Захисників і Захисниць України;
• медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров'я;
• педагоги — вчителі шкіл і викладачі закладів вищої освіти;
• науковці;
• поліцейські Національної поліції;
• рятувальники Державної служби з надзвичайних ситуацій.

Саме розширення переліку на ветеранів, осіб з інвалідністю внаслідок війни та родини загиблих захисників і захисниць — головна новина оновлення від 17 липня 2026 року: раніше ці категорії могли претендувати лише на ставку 7%.

Ставку 7% річних на перші 10 років отримують дві широкі категорії: внутрішньо переміщені особи (причому ВПО можуть купувати житло в будь-якому регіоні України, а не лише за місцем реєстрації) та інші громадяни України, які не мають власного житла або мають житлову площу, меншу за встановлений програмою норматив.

Через 10 років дії кредиту обидві ставки підвищуються на 3 відсоткові пункти: 3% переходить у 6% річних, а 7% — у 10% річних на решту строку кредитування. Це важливо враховувати під час планування бюджету на довгий термін — платіж після десятого року стане помітно вищим, навіть якщо на старті програми він виглядав дуже комфортним.

Вимоги до житла та позичальника

Програма встановлює нормативи площі житла залежно від складу сім'ї. Для квартир: одна особа може претендувати на житло площею до 52,5 м², сім'я з 2–3 осіб — до 73,5 м², а на кожного наступного члена сім'ї норматив збільшується ще на 21 м², максимум до 115,5 м². Для житлових будинків нормативи трохи вищі: одна особа — до 62,5 м², сім'я з 2–3 осіб — до 83,5 м², максимум — 125,5 м² на велику родину.

Для покупки житла на первинному ринку (у новобудовах) допускається перевищення нормативу площі та вартості до 10% — це дає трохи більше гнучкості під час вибору квартири в новому будинку, де планування рідко збігається день у день із формальним нормативом.

Ще одна зміна 2026 року: до складу сім'ї для розрахунку нормативу площі тепер зараховують дітей віком до 21 року (раніше — тільки до 18 років), що дозволяє родинам зі студентами претендувати на більшу житлову площу.

До позичальника програма висуває базові вимоги: наявність підтвердженого офіційного доходу, вік, що дозволяє повністю погасити кредит до завершення строку (як правило, орієнтир — не старше 70 років на момент останнього платежу), відсутність простроченої заборгованості за іншими кредитами та відповідність обраній категорії — 3% або 7%. Кредит видають виключно на купівлю готового або будованого житла в межах України; програма не поширюється на будівництво власного будинку «з нуля» самостійно чи на рефінансування вже наявної іпотеки під ринкову ставку.

Максимальна сума кредиту за програмою — 5 000 000 грн, мінімальна — 100 000 грн. Максимальний строк кредитування — 20 років. У межах цих меж конкретна сума залежить від вартості обраного житла, підтвердженого доходу позичальника та політики конкретного банку щодо оцінки платоспроможності.

Перший внесок і додаткові витрати

Стандартний мінімальний перший внесок за програмою єОселя становить 20% вартості житла. Для молоді віком до 25 років діє знижений поріг — від 10% вартості житла, що суттєво знижує поріг входу для тих, хто тільки починає накопичувати власний капітал. Рішення про зниження порогу для молоді ухвалив уряд, і воно поширюється на відповідну вікову категорію незалежно від того, до якої ставкової групи — 3% чи 7% — належить позичальник.

Окрім самого першого внеску, покупцю варто закладати в бюджет супутні витрати, які напряму не входять у суму кредиту, але є обов'язковими на етапі оформлення угоди: незалежна оцінка нерухомості, страхування житла та життя позичальника (страхування — стандартна вимога банків-учасників для іпотечних програм), нотаріальні послуги за посвідчення договору купівлі-продажу та іпотеки, а також банківські комісії за розгляд заявки й супровід угоди. Сукупно ці додаткові витрати орієнтовно можуть скласти від 5 000 до 30 000 грн залежно від вартості об'єкта, тарифів конкретного банку й нотаріуса та регіону.

Окремо варто згадати про житловий ваучер — інструмент, який мав би дозволити окремим категоріям ВПО зі статусом учасника бойових дій або з інвалідністю внаслідок війни використовувати державний ваучер замість частини першого внеску. Станом на липень 2026 року цей механізм передбачений відповідним законопроєктом, який ще не ухвалено Верховною Радою, тож банки-учасники поки не можуть приймати такий ваучер на практиці. Якщо ви розраховуєте на цю можливість, варто стежити за офіційними повідомленнями Мінекономіки та порталу Дія, а не розраховувати бюджет заздалегідь на ще не діючу пільгу.

Банки-учасники програми єОселя

Іпотечні кредити за програмою єОселя видають десять банків-учасників: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Дніпро та Радабанк. Список банків може змінюватися — держава періодично додає нових учасників, тож перед подачею заявки варто перевірити актуальний перелік безпосередньо в застосунку Дія на етапі вибору банку.

Наразі найбільшим оператором програми серед банків-учасників залишається Ощадбанк — на нього припадає понад 40% усіх виданих за єОселею кредитів, що робить його фактичним ринковим лідером цього напряму. Втім, конкретні умови обслуговування кредиту (розмір комісій за супровід, вимоги до пакету документів, швидкість розгляду) можуть відрізнятися від банку до банку навіть за однакової державної ставки, тому має сенс порівняти пропозиції кількох банків-учасників, перш ніж підписувати попереднє рішення.

Покрокова подача заявки через Дію

Уся процедура подання заявки на єОселю відбувається онлайн, без потреби особисто відвідувати відділення банку на першому етапі. Загальний алгоритм виглядає так:

1. Заповніть заявку в застосунку або на порталі Дія. У розділі послуг знайдіть програму єОселя і заповніть анкету — більшість особистих даних (паспортні дані, реєстраційний номер облікової картки платника податків) підтягуються автоматично з державних реєстрів, оскільки заявник уже авторизований у Дії через Дія.Підпис.
2. Дочекайтеся попереднього рішення банку. Банки-учасники розглядають заявку і надають попереднє рішення про готовність кредитувати заявника орієнтовно протягом 24 годин після подання.
3. Оберіть банк і акредитований об'єкт нерухомості. Якщо кілька банків надали позитивне попереднє рішення, можна порівняти їхні умови й обрати найзручніший варіант, а також підібрати житло, що відповідає нормативам програми.
4. Подайте повний пакет документів. Типово знадобляться паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків (дані підтягуються з Дії автоматично), довідка про доходи за останні три місяці, свідоцтва про народження дітей за наявності, документи, що підтверджують належність до пільгової категорії (посвідчення учасника бойових дій, довідка ВПО тощо), а також документи на обране житло.
5. Пройдіть оцінку нерухомості та підпишіть договори. Після перевірки документів і незалежної оцінки обраного об'єкта банк готує кредитний та іпотечний договори; після підписання кошти перераховуються продавцю житла, а не на картку позичальника.

Заявник із хорошою кредитною історією та повним пакетом документів зазвичай проходить основні етапи розгляду швидше — тому варто заздалегідь перевірити власну кредитну історію і зібрати документи про доходи ще до подання заявки, а не після отримання попереднього рішення банку.

Скільки коштуватиме кредит: приклад розрахунку платежу

Щомісячний платіж за іпотекою єОселя, як і за більшістю банківських кредитів в Україні, розраховується за схемою ануїтетного платежу — щомісяця позичальник вносить однакову суму, в якій співвідношення між основним боргом і нарахованими процентами поступово змінюється на користь основного боргу.

Розглянемо суто ілюстративний приклад, без урахування конкретного банку чи регіону. Якщо позичальник із категорії 7% оформлює кредит на 1 500 000 грн строком на 20 років під ставку 7% річних на перші 10 років, орієнтовний ануїтетний платіж складе близько 11 600 грн на місяць — без урахування страхових платежів і банківських комісій, які додаються до основного платежу окремою статтею витрат. Після завершення десятого року кредиту, коли ставка підвищується до 10% річних, платіж на решту строку зросте — і це варто врахувати вже на етапі первинного планування бюджету, а не сприймати як несподіванку через десять років.

Оскільки точний платіж залежить від суми кредиту, обраного банку, строку та категорії пільгової ставки, для попереднього розрахунку зручно скористатися кредитним калькулятором GoFin — він дає змогу підставити власну суму, строк і ставку та одразу побачити орієнтовний щомісячний платіж і загальну переплату за весь строк кредитування. Такий попередній розрахунок варто зробити ще до подання заявки через Дію, щоб реалістично оцінити навантаження на сімейний бюджет.

Типові причини відмови та помилки заявників

Попри те що єОселя — державна програма, це не означає автоматичного схвалення заявки: рішення про видачу кредиту все одно ухвалює конкретний банк-учасник на основі стандартної оцінки платоспроможності. Серед типових причин відмови або затримки розгляду:

• Недостатній офіційний підтверджений дохід. Банки орієнтуються на те, щоб щомісячний платіж за кредитом не перевищував приблизно 40–50% сукупного доходу домогосподарства — якщо офіційний дохід низький порівняно з бажаною сумою кредиту, банк може або відмовити, або запропонувати меншу суму.
• Наявність іншого житла, що відповідає нормативу програми. Якщо у заявника чи членів його сім'ї вже є у власності житло площею, що відповідає або перевищує встановлений норматив, право на пільгову категорію «без власного житла» не підтверджується.
• Проблемна кредитна історія. Прострочення за попередніми кредитами, зафіксовані в Українському бюро кредитних історій чи інших бюро, знижують імовірність позитивного рішення банку навіть за наявності державної компенсації ставки.
• Неповний або неточний пакет документів. Найчастіша технічна причина затримки — розбіжності між даними в поданих документах і державних реєстрах, відсутність довідки про доходи за потрібний період чи прострочений термін дії підтверджувальних документів пільгової категорії.
• Невідповідність обраного об'єкта вимогам програми. Житло, що не входить до переліку акредитованих об'єктів банку, перевищує норматив площі без права на 10-відсоткове відхилення для новобудов, або має юридичні обтяження, також може стати підставою для відмови в конкретній угоді.

Жодна з цих причин не означає, що позичальнику назавжди закрито шлях до програми: після усунення конкретної проблеми — погашення прострочень, збору повного пакета документів чи вибору іншого об'єкта нерухомості — можна подати заявку повторно.

Що робити, якщо ви не підходите під умови єОселі

Якщо за формальними критеріями ви не потрапляєте в жодну з пільгових категорій, чи бажана сума або об'єкт нерухомості виходять за межі нормативів програми, це не означає, що іпотека взагалі недосяжна. Банки-учасники паралельно пропонують і звичайні ринкові іпотечні програми — без державної компенсації ставки, але з гнучкішими вимогами до площі житла та відсутністю обмежень за категорією позичальника.

Якщо мета найближчим часом — не купівля житла, а поточні фінансові потреби (ремонт, першочергові витрати, розрахунок за вже наявними зобов'язаннями), варто розглянути короткострокові кредитні продукти в каталозі GoFin — там можна порівняти умови різних мікрофінансових організацій за сумою, строком і ставкою першого кредиту, не витрачаючи час на обхід сайтів кожної компанії окремо.

Тим, хто планує накопичити на перший внесок за єОселею самостійно, варто заздалегідь порахувати орієнтовний бюджет за допомогою фінансових калькуляторів — зокрема, оцінити, скільки часу знадобиться на формування потрібної суми при різних варіантах щомісячних заощаджень, і одразу прикинути майбутній щомісячний платіж за іпотекою на калькуляторі кредиту, щоб зіставити його з реальними можливостями сімейного бюджету ще до того, як розпочнеться пошук конкретної квартири чи будинку.